越來越多人選擇社區型住宅，而社區猶如一個小型社會，住戶生活習慣或遵循規定之意願不同，偶爾因未能自律之住戶影響其他人權益，然而社區並非公權力機關，依照規約逕自對於違規住戶開罰，這樣違法嗎？

 

 

越來越多人選擇社區型住宅，而社區猶如一個小型社會，住戶生活習慣或遵循規定之意願不同，偶爾因未能自律之住戶影響其他人權益，最常見到例如：在公共區內吸菸、於走廊堆積私人物品、未依規定使用車位或任由寵物於社區大小便等。因此社區常透過#住戶規約規範，例如訂有：「違反規約者，處罰款新台幣○○○元」之內容，希望透過類似罰款方式約束住戶行為。

然而社區並非公權力機關，依照規約逕自對於違規住戶開罰，這樣違法嗎？

 

首先必須釐清，
【規約是否可規範住戶行為？】

原則上，為了確保良好生活品質、增進社區住戶共同利益，只要規約內容未違反法律強制或禁止規定，或背於公共秩序或善良風俗，應認區權制定住戶應共同遵守事項，以及住戶違反規約時處理方式，均屬於私法自治範疇，住戶應受約束。

因此，倘若社區依照公寓大廈管理條例，即以區權會決議將將以法定方式將約束住戶事項明文記載於社區規約中，住戶即有遵守義務，此於公寓大廈管理條例第23條定有明文，並作為管理委員會執行該處置規定之依據。
那麼【規約可否訂定罰款處罰未遵守規約之住戶】
當社區以規約處罰住戶時，將可能發生侵害住戶財產權疑慮，實務就此問題處理方式大致分為以下兩種見解：
第一種見解是：
  • 裁罰之規定，如別無其他法律有相同裁罰規定，亦未違背法令或背於善良風俗等，經區權會以「多數決」決議而明文載於規約中，即符合公寓大廈管理條例第23條之規定，以此作為處罰即屬有據。而此種罰款類似違約金性質，如有過高，法院可依民法第252條酌減。
    ☆相關實務見解：臺灣新北地方法院107年度板簡字第2382號民事判決、臺灣士林地方法院105年度士小字第1510號小額民事判決、臺灣士林地方法院99年度小上字第11號民事判決、臺灣新北地方法院109年度重小字第2366號小額民事判決
(1)按有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之；規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，違反義務之處理方式，非經載明於規約者，不生效力，公寓大廈管理條例第23條第1項及第2項第4款定有明文。基此，公寓大廈之管理使用及其他住戶間之相互關係，除法律別有規定外，區分所有權人會議得以規約規範之，且住戶違反義務時之處理方式亦為規約所得規範之事項。又住戶規約係公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議應共同遵守之事項，此屬私法自治之範疇，非有違反強制或禁止規定，或背於公共秩序或善良風俗者，均非法所不許。另區分所有權人會議之決議係多數區分所有權人經由集會之方式，由同一內容之「多數」意思表示合致而成立，性質上屬法律行為中之合同行為（協同行為），合同行為依法律規定或當事人先前約定之要式做成決議，對不同意之區分所有權人亦具有拘束力，是區分所有權人會議所做成之「罰款」決議，包括被告在內之區分所有權人，縱有反對者，仍受拘束。

(2)至於原判決並認系爭決議對於違反社區規約之違規停車者予以罰款之規定，具有類似違約金性質，而類推適用民法第252條規定，將被上訴人請求金額予以酌減，駁回被上訴人部分請求，乃以合同行為類推適用契約之效果，而為酌減「罰鍰」之有利於上訴人之認定（如認合同行為不能類推適用契約違約金酌減之效果，則被上訴人應依上訴人之請求全額繳納），法理上並無不妥，上訴人指摘原判決此部分為違法，難認有據。

第二種見解是：
  • 規約決議制定裁罰規定，限於「全體」區權人同意，始可據此作為開罰依據。☆相關實物見解：臺灣高雄地方法院108年度雄小字第534號小額民事判決、臺灣臺北地方法院103年度店小字第1100號小額民事判決
(1)按基於法治國家之基本原則，凡涉及人身自由之限制事項，應以法律定之；涉及財產權者，則得依其限制之程度，以法律或法律明確授權之命令予以規範，此經司法院釋字第559號解釋明確。再參諸憲法第23條、中央法規標準法第5條規定，法律保留原則乃指關於人民權利、義務等重要事項，國家非有法律之明文，不得予以規制。是以，限制人民權利須基於法律或法律授權命令，始得為之。而私權關係中，一方當事人不合理擴張權利，恐損及他方當事人權利，倘肯認私人團體得以多數決決議方式制裁少數人，將無啻認同法治社會下有私人執法可能。故公寓大廈規約決議事項，若涉及限制區分所有權人全體權利者，須於公寓大廈管理條例或其他法規授權區分所有權人會議得以決議為之者，始可以決議制定規約加以規範；除該等決議內容獲得全體區分所有權人同意，可認為意思表示合致，具私法自治、契約性質外，尚不得由區分所有權人會議以多數決方式，強行課與未同意者法律所無之義務。(2)另公寓大廈管理條例第23條固規定「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。而規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，違反義務之處理方式，非經載明於規約者，不生效力。」然所謂「違反義務之處理方式」應係指區分所有權人或住戶違反義務時，管理委員會所得採取之處理程序，例如先予制止，或召集當事人協調處理，或報請各該主管機關為必要之處置，或訴請法院裁判，尚不包括課予區分所有權人或住戶法律未規定之義務。

 
若不可以依規約處罰(即前述第(二)種見解)，對於違反規約住戶應如何處理？
若住戶違反公寓大廈管理條例明定應遵守事項，則由管委會先行制止，制止無效將報請轄區公所查明違規事項，以書面制止、限期改善，若仍不履行，主管機管可依法處以罰鍰。
(詳見公寓大廈管理條例第47、49條規定)

以上，目前對於社區可否以多數決決議，於規約中規範住戶違反規約之罰則，實務見解仍有歧異，然經過查找仍可發現大多見解偏向尊重區權人多數決通過之決議內容，而認此種處罰規定類似違約金性質，即前述第(一)種見解。另外，就算不能以規約處罰，管委會仍可透過拍照檢舉方式，並報請公家機關介入加以裁罰，因此違規住戶不可不慎。

文末再分享一則判決，其中法官提醒原告居住於社區時應有之態度，希望大家都能遇上好鄰居、開心過生活。

「…公寓大廈管理條例旨在加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，期盼區分所有權人能自治、自律，透過理性溝通、集體思辨之方式，為社區公共事務尋求解決良策。而於自律機制失靈時，方以「罰則」之他律機制介入。另於區分所有權人嚴重違反義務，而致無法維持共同關係者，則設有「訴請法院強制其遷離」以終結共同關係之機制。本院雖認系爭大樓規約第6條第8項之規定限制過當而屬無效，然其追求各區分所有權人尊重社區民主機制制定之規約，恪遵規範按時繳納公共費用之精神，應值贊同。對原告積欠系爭大樓管理費之行為，本院亦難苟同，誠盼原告於爭取擔任管理委員之同時，更能以身作則恪遵社區規約及相關規範。俗諺云：「千金買屋，萬金買鄰」，至盼兩造於本件紛爭後，能共秉理性思辨之精神，共謀公寓大廈管理條例所定提昇居住品質目標之實現。…」(節錄自臺灣高雄地方法院108年度訴字第1442號民事判決)

註：因法律可能修改或實務見解亦可能變更，且個案事實存有差異，所以本文謹供參考之用。民眾若涉及相關法律問題時，建議仍應依據個案不同，向專業律師諮詢。
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